Заемщики ошибочно считают, что ипотечное жилье нельзя сдавать. Однако законодательство говорит обратное. Об этом сообщает агентство «Прайм» со ссылкой на старшего преподавателя кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г.В. Плеханова Ольгу Чирикову.
Что разрешает закон
Согласно статье 346 Гражданского кодекса РФ, лицо, передавшее недвижимость в залог, не утрачивает право пользоваться этим имуществом по его прямому назначению. А закон «Об ипотеке» дополнительно подтверждает: собственник вправе получать доход от заложенного объекта.
Эксперт пояснила, что условия договора, которые полностью лишают владельца права пользоваться жильем по назначению, признаются ничтожными. Поэтому собственник вправе передать ипотечную квартиру другому лицу для проживания.
Эксперт пояснила, что условия договора, которые полностью лишают владельца права пользоваться жильем по назначению, признаются ничтожными. Поэтому собственник вправе передать ипотечную квартиру другому лицу для проживания.
Нужно ли разрешение банка
Вопрос согласия кредитора регулируется статьей 40 закона «Об ипотеке». Предоставить заложенное имущество третьим лицам в пользование можно без разрешения банка, если соблюдены два условия:
- срок пользования не превышает срок действия ипотечного обязательства
- объект используется в соответствии с назначением
Важно!
На практике почти все ипотечные договоры содержат дополнительные условия. Банки часто включают в них обязанность уведомить кредитора или получить письменное согласие на сдачу. Поэтому перед тем как сдавать жилье, необходимо внимательно изучить свой договор и закладную.
Что будет за нарушение правил
Популярное опасение, что банк «сразу заберет квартиру» за несанкционированную сдачу, юридически некорректно. Нарушение условий договора не влечет мгновенного изъятия жилья. Кредитор имеет право:
- провести проверку имущества
- потребовать досрочного погашения обязательства
- обратить взыскание на предмет залога
Как правильно оформить сделку
Если квартира сдается для проживания, юридически верное название документа — договор найма жилого помещения (а не аренды). Основные требования:
- письменная форма документа
- максимальный срок — пять лет
- если договор заключен на год и более, обременение подлежит государственной регистрации
Налоговые обязательства в 2026 году
У собственника есть два основных варианта уплаты налогов:
до 22% — если доход превышает 50 млн рублей
6% — при сдаче организации
Годовой лимит дохода — 2,4 млн рублей.
Распространенное мнение о том, что самозанятый может сдавать только одну квартиру, не находит подтверждения в действующих нормах. Закон ограничивает характер и размер дохода, но не количество объектов.
- НДФЛ по общей системе (прогрессивная шкала налогообложения):
до 22% — если доход превышает 50 млн рублей
- Режим самозанятого (НПД):
6% — при сдаче организации
Годовой лимит дохода — 2,4 млн рублей.
Распространенное мнение о том, что самозанятый может сдавать только одну квартиру, не находит подтверждения в действующих нормах. Закон ограничивает характер и размер дохода, но не количество объектов.